Obra de 100 millones: presupuesto de seguridad por fases

El presupuesto de seguridad de una obra de cien millones no es una línea, es cuatro líneas distintas que se suceden en el tiempo, y quien las trata como una sola línea pierde dinero en al menos tres de los cuatro tramos.

Esta observación nace de la nomenclatura misma del oficio. Una obra de gran volumen no es un objeto homogéneo. Es una sucesión de fases con perfiles de riesgo radicalmente distintos, con valores expuestos distintos, con accesos distintos, con personal distinto y con horarios distintos. El movimiento de tierras y los acabados comparten la dirección facultativa y poco más. Quien presupuesta seguridad para los doce o veinticuatro meses como si fuera un único contrato de vigilancia con dos rondas nocturnas firma, en la práctica, un cheque en blanco contra los siniestros que se concentran en las dos fases intermedias. Y quien, en el otro extremo, dimensiona la seguridad de toda la obra contra el peor escenario, paga sobreseguro durante los meses en los que casi no hay nada que robar.

El error de la línea única en el plan económico

En la mayoría de los planes económicos que el fabricante examina al inicio de una colaboración, la seguridad de obra aparece como una partida agregada, calculada como un porcentaje del presupuesto de ejecución material o como una tarifa mensual multiplicada por los meses previstos. Es una herencia de cuando la seguridad era, en lo esencial, un bauzaun, un par de focos y dos vigilantes en turno nocturno. Ese modelo describía bien una obra de los años noventa. No describe una obra de cien millones en 2025.

Una obra de ese volumen mueve, en su tramo medio, valores expuestos que se cuentan por decenas de millones en un solo recinto. Cobre instalado, equipos de climatización pendientes de conexión, ascensores en fase de premontaje, cuadros eléctricos con electrónica de potencia, fachadas con vidrio de altas prestaciones. El perfil del intruso que se interesa por esos valores no es el mismo que el del adolescente que salta el vallado para pintar un muro durante el movimiento de tierras. La respuesta no puede ser la misma. Y si la respuesta cambia, el coste cambia, y si el coste cambia, la línea presupuestaria debe partirse.

La consecuencia operativa es directa. Un plan económico bien construido distingue cuatro tramos de seguridad, cada uno con su perímetro, su tecnología, su dotación de personal, su régimen de respuesta y su seguro asociado. La suma de los cuatro tramos no coincide con la cifra que arroja la regla del porcentaje. A veces es mayor, a veces menor, casi nunca igual. Lo que sí es invariable es que la distribución temporal del gasto cambia, y con ella cambia la tesorería de la obra. Esto importa, porque el coste financiero de adelantar seguridad cara a los primeros meses, cuando no hace falta, drena liquidez que se necesitará para los acabados.

El INCIBE ha documentado en sus informes sectoriales que la concentración de incidentes de robo y vandalismo en obras de edificación sigue, con bastante consistencia, la curva de valor expuesto. La intuición del oficio coincide con la estadística. Lo que no coincide, casi nunca, es el presupuesto con la curva.

Fase de tierras: el perímetro físico y la disuasión visible

El movimiento de tierras es la fase de menor valor robable y, simultáneamente, la de mayor exposición geométrica. El recinto es enorme, los accesos provisionales se desplazan con frecuencia, la topografía del terreno cambia cada semana, y el equipamiento que permanece de noche en la obra son fundamentalmente maquinaria pesada, contenedores de combustible, casetas de obra y herramienta del subcontratista de excavación. El robo de gasóleo de los depósitos de las máquinas es, en esta fase, el incidente más recurrente, seguido por el vandalismo oportunista y por la ocupación informal del solar fuera del horario de trabajo.

El perfil de seguridad adecuado para esta fase descansa sobre tres elementos que el fabricante ha refinado a lo largo de los años en proyectos comparables. Primero, un vallado perimetral de obra reforzado en los puntos de acceso de vehículos y revisado semanalmente en los tramos expuestos. Segundo, torres móviles de videovigilancia autónomas, alimentadas por panel solar y batería, posicionadas en los vértices del recinto y desplazadas conforme avanza la excavación. Tercero, una ronda nocturna ligera, presencial o robotizada, cuya función no es proteger valor sino mantener la presencia visible y documentar el estado del recinto al inicio y al final de cada turno.

El coste mensual de este perfil, en una obra de cien millones, se sitúa típicamente en un rango bajo en comparación con las fases posteriores. La cifra exacta depende del perímetro lineal del recinto, del número de accesos y de la disponibilidad de conexión eléctrica para sistemas fijos. Lo importante, desde el punto de vista del plan económico, es que esta fase suele ocupar entre tres y seis meses, y que asumir aquí los costes de las fases posteriores es un error de calibración. Una torre con analítica de vídeo avanzada y reacción centralizada es desproporcionada cuando el activo principal es un depósito de gasóleo de mil litros. Una torre disuasoria con iluminación y grabación local, conectada a un servicio de alarma con respuesta convencional, es suficiente.

El indicador que el fabricante recomienda seguir en esta fase no es el número de incidentes, que será bajo, sino el número de intentos detectados, esto es, las aproximaciones al perímetro que el sistema registra sin que medie consumación. Este indicador anticipa lo que va a ocurrir en las fases siguientes, cuando el valor expuesto se multiplica y los mismos actores que tantearon el recinto durante el movimiento de tierras vuelven con un plan distinto.

Fase de estructura: el salto en valor y el cambio de adversario

La fase de estructura introduce, por primera vez en la obra, valores robables de magnitud significativa. Encofrados metálicos, ferralla, grupos electrógenos, grúas torre con cabinas y equipamiento electrónico, hormigoneras estacionarias, herramienta eléctrica de los ferrallistas. El cobre todavía no está presente en cantidad, pero el hierro corrugado sí, y su mercado paralelo es activo y volátil con el precio internacional del acero. El cambio respecto a la fase anterior no es cuantitativo, es cualitativo. Aparece, por primera vez, el robo organizado.

El robo organizado se diferencia del oportunista en tres rasgos. Planifica el horario, conoce las rutas internas del recinto, dispone de transporte propio para evacuar el material. Frente a este perfil, la disuasión visible es necesaria pero no suficiente. La detección debe ser temprana, la verificación debe ser rápida, la respuesta debe estar acordada con las fuerzas de seguridad y con la dirección de la obra antes de que ocurra el incidente. Esto, traducido a presupuesto, significa que el sistema deja de ser un conjunto de elementos disuasorios y pasa a ser un sistema con cadena de mando.

El fabricante propone para esta fase una combinación que ha demostrado eficacia repetida. Torres móviles con analítica de vídeo en el borde, capaces de distinguir persona de vehículo, persona de animal, y de filtrar el ruido meteorológico que genera falsas alarmas en sistemas de generación anterior. Un robot de patrulla autónoma, programado con rutas mixtas previsibles e imprevisibles, cuya función no es detener al intruso sino documentar la incursión y disparar la cadena de respuesta. Una central de control externa, vinculada al cuadro de mando del jefe de obra mediante un protocolo simple y revisado mensualmente. Y, donde el proyecto lo permite, una integración temprana con la red corporativa del promotor para que los registros de incidentes alimenten, desde el primer mes de estructura, el expediente que se entregará al asegurador en la siguiente renovación.

El coste mensual de este perfil es sustancialmente superior al de la fase anterior, en algunos proyectos del doble o más. Esta diferencia, presentada al promotor en una línea agregada, suele generar resistencia. Presentada como un cambio de fase con un cambio de adversario, resulta defendible. La diferencia, en el oficio del fabricante, es enteramente comunicativa, pero las consecuencias financieras del malentendido son reales.

Fase de instalaciones MEP: el pico de exposición

La fase de instalaciones mecánicas, eléctricas y de fontanería, conocida en la nomenclatura del sector como MEP, concentra el mayor valor expuesto por metro cuadrado de toda la obra. Cableado de cobre tirado en bandejas y aún no embutido, cuadros eléctricos con electrónica de potencia y de control, máquinas de climatización en azoteas o en plantas técnicas, bombas, calderas, unidades de tratamiento de aire, sistemas de detección y extinción de incendios, ascensores con cabinas y maquinaria instalada. El edificio empieza a estar cerrado, pero no está ocupado, y los accesos son numerosos porque cada gremio entra y sale con frecuencia, con vehículos, con materiales, con personal subcontratado y, ocasionalmente, sub-subcontratado.

El reto principal de esta fase no es perimetral, es interno. El intruso no necesita saltar un vallado, le basta con presentarse en horario de obra con ropa de trabajo y acceder a una zona del edificio donde nadie le conoce. El control de accesos pasa, en esta fase, de ser un trámite administrativo a ser el principal sistema de seguridad. Esto implica registro biométrico o por credencial individualizada, conciliación diaria entre el listado de subcontratas y el listado de personas que efectivamente accedieron, y trazabilidad por zonas dentro del edificio, no solo en el portal de entrada.

Sobre ese control de accesos, el fabricante recomienda superponer una capa de videovigilancia interior con analítica orientada a detectar comportamientos anómalos, no solo presencia. Una persona caminando por un pasillo de instalaciones a las tres de la madrugada no es relevante si es el técnico de guardia de la subcontrata de climatización y su presencia coincide con un parte de intervención registrado. Es muy relevante si no lo es. La diferencia la hace la integración entre el sistema de seguridad y el sistema de gestión de la obra, no la cámara por sí sola. El INCIBE y, en el ámbito específico de protección de infraestructuras, el CNPIC, han señalado en distintos documentos que la integración entre sistemas físicos y lógicos es, en proyectos de gran escala, el factor diferencial entre la prevención efectiva y la mera grabación posterior al incidente.

El coste mensual de esta fase es el máximo de la obra. En proyectos que el fabricante ha acompañado, ha llegado a representar el cuarenta o el cincuenta por ciento del presupuesto total de seguridad concentrado en aproximadamente un tercio del calendario. Esta concentración, advertida con anticipación, permite al promotor planificar la tesorería. No advertida, genera tensiones presupuestarias justamente cuando la dirección de obra está más ocupada gestionando el solape entre gremios y menos disponible para discutir partidas de seguridad.

Fase de acabados: el adversario interno y el riesgo reputacional

La fase de acabados parece, a quien no la ha vivido, la más tranquila desde el punto de vista de seguridad. El edificio está cerrado, las máquinas grandes están instaladas, el cobre está embutido. Es un error de perspectiva. Los acabados introducen materiales de muy alto valor unitario y muy fácil transporte. Sanitarios de gama alta, griferías, equipamiento de cocinas en proyectos residenciales o de hospitalidad, mobiliario fijo, vidrio templado, mármoles y piedras naturales, sistemas de control domótico, elementos decorativos que en proyectos singulares pueden alcanzar valores por unidad comparables a un vehículo de gama media.

El adversario, en esta fase, es predominantemente interno. La estadística del sector es consistente en este punto, aunque los promotores rara vez la examinan con franqueza. La mayoría de los incidentes de la fase de acabados se producen con conocimiento del recinto, con acceso legítimo en algún momento, y con un patrón que combina sustracción de pequeño volumen y daño accidental simulado. La respuesta, en consecuencia, no puede descansar en el perímetro ni en la disuasión visible, ambos resueltos por las fases anteriores. Descansa en la trazabilidad y en la analítica de comportamiento.

El fabricante recomienda, para esta fase, mantener el control de accesos heredado del MEP, reforzar la videovigilancia interior en las zonas de almacenamiento de acabados de alto valor unitario, e introducir un sistema de inventario continuo que concilie las entregas del fabricante de cada elemento con su ubicación física en el edificio en cada momento. Este sistema no es seguridad en sentido estricto, es logística inversa con función de seguridad. Su coste se imputa habitualmente a partidas distintas, pero su efecto sobre la siniestralidad de la fase es directo.

Hay además, en esta fase, un riesgo no patrimonial que merece atención específica. El riesgo reputacional. Un incidente en la última semana antes de la entrega, por modesto que sea en valor, puede retrasar la firma con el comprador o el inquilino final, generar penalizaciones contractuales, y dejar una huella en el expediente del promotor que pesará en la próxima negociación bancaria. La AEPD, por su parte, recuerda que cualquier sistema de videovigilancia interior debe cumplir los requisitos de información a los trabajadores y de proporcionalidad, lo que en la fase de acabados, con presencia simultánea de muchas subcontratas, exige una documentación cuidada que no siempre se prepara con tiempo.

La integración con el seguro y con la dirección financiera

Un presupuesto de seguridad por fases bien construido tiene un beneficio que no aparece en la línea de la propia partida: reduce la prima del seguro de obra. Las aseguradoras, en el ramo de todo riesgo construcción, valoran la madurez del plan de seguridad y, en proyectos de cien millones o más, lo auditan antes de fijar la prima definitiva. Un plan que demuestra distinción de fases, indicadores de seguimiento por fase, y trazabilidad de incidentes alimenta directamente la negociación con el asegurador y, según los datos sectoriales que Unespa publica con regularidad, puede traducirse en mejoras de prima que compensan parte del coste incremental de la seguridad bien diseñada respecto a la seguridad rutinaria.

Esta es una conversación que el fabricante mantiene rara vez con el jefe de obra, y frecuentemente con la dirección financiera del promotor, porque es la dirección financiera la que ve la línea del seguro en su propio plan económico y la que tiene incentivo para optimizarla. El plan de seguridad por fases no es, en esta lectura, un coste a minimizar, es un activo a documentar.

Lo que permanece

Un presupuesto de seguridad para una obra de cien millones es un ejercicio de fases, no un contrato anual. Cuatro fases, cuatro perfiles de adversario, cuatro combinaciones de tecnología y personal, cuatro líneas presupuestarias diferenciadas. La suma es razonable cuando las partes están bien calibradas. La suma es ruinosa o insuficiente cuando se impone una media artificial sobre toda la duración.

El fabricante ha desarrollado, a lo largo de años de proyectos comparables y como queda recogido en el libro BOSWAU + KNAUER. Del oficio constructor a la tecnología de seguridad, una metodología de fasaje que se entrega al promotor como herramienta interna, no como propuesta comercial. Para los promotores que están en la fase de definición de presupuesto de un proyecto de gran volumen, el camino más eficiente es la auditoría de tres a cinco días descrita en la obra del Dr. Nagel, en la que el fabricante revisa el plan económico provisional, propone la partición por fases, dimensiona cada tramo y entrega un cuadro que la dirección financiera puede defender ante el comité de inversiones y ante el asegurador. Para quien quiera explorar el enfoque antes de comprometer la auditoría, queda disponible la conversación confidencial de sesenta minutos, sin coste y sin compromiso posterior.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto debe costar?

No existe un porcentaje único defendible. En proyectos de edificación residencial o terciaria de cien millones de presupuesto de ejecución, la partida agregada de seguridad de obra suele situarse en una franja que va aproximadamente del medio por ciento al uno y medio por ciento del PEM, dependiendo de la ubicación, del nivel de acabado y del calendario. Lo relevante, sin embargo, no es la cifra agregada, sino su distribución por fases. Un presupuesto correcto concentra el gasto en MEP y acabados, no lo reparte linealmente.

¿Cómo cambia por fase?

La variación es marcada. La fase de tierras representa típicamente el menor coste mensual, entre el quince y el veinte por ciento del coste mensual del pico. La fase de estructura sube al cuarenta o cincuenta por ciento del pico. La fase MEP marca el máximo, que define el cien por cien de referencia. La fase de acabados se mantiene alta, en torno al setenta u ochenta por ciento del pico, pero con redistribución de gasto hacia trazabilidad y control de accesos. Estos rangos son orientativos y cada proyecto requiere su propio cálculo.

¿Quién es propietario?

El sistema de seguridad puede pertenecer al promotor, al constructor principal o al proveedor en régimen de alquiler o servicio. En obras de cien millones, el fabricante recomienda que la propiedad funcional, esto es, el control sobre los datos y las decisiones del sistema, resida en el promotor o en su representante de seguridad, aunque el equipamiento físico se alquile. La razón es de soberanía informativa. Quien controla los datos del sistema de seguridad controla la conversación con el asegurador, con la dirección facultativa y con las autoridades en caso de incidente grave.

¿Qué incidentes típicos?

Por fase, los incidentes más frecuentes son los siguientes. En tierras, robo de combustible, vandalismo y ocupación. En estructura, robo organizado de ferralla, herramienta eléctrica y, ocasionalmente, componentes de maquinaria pesada. En MEP, robo de cobre, sustracción de electrónica de cuadros y sabotaje accidental por terceros no identificados. En acabados, sustracción interna de elementos de alto valor unitario y daño deliberado en zonas próximas a la entrega. Cada tipo requiere su contramedida específica, y ninguna contramedida cubre eficazmente los cuatro tipos a la vez.